管理会社の“裏側”が見えてくる！AM・PM・BM…役割の違いをやさしく解説
突然ですが、こんなことを思ったこと、ありませんか？
「管理会社に任せてるけど、実際何をやってるのかよくわからない」
「トラブルが起きたとき、誰に連絡すればいいのか毎回迷う」
「“うちはちゃんとやってます”って言うけど、どこまでが“ちゃんと”なの？」
実はこれ、賃貸マンションやアパートのオーナーさんのほとんどが抱える“モヤモヤ”なんです。
でもその原因、じつは意外なところにあるんですよ。
それが、「AM・PM・BM・CM・LM」といった不動産管理の“役割分担”を知らないこと。
え、何それ？アルファベットばっかで余計にわかんない？
そう思ったあなたにこそ、今日の記事を読んでほしい。
この記事では、賃貸経営をする上で「本当は知っておくべき」管理の役割を、専門用語を極力使わずにやさしく解説していきます。
賃貸経営の“ブラックボックス”がひとつ、開きますよ。
そもそも「管理会社」って、1つの組織だけじゃない？
たとえば、あなたが賃貸マンションを1棟所有しているとします。
「管理会社に任せてるから大丈夫」と思っているかもしれません。
でも実際は、いろんな人が“それぞれ違う立場”で、物件の管理に関わっています。
いわば、ひとつの舞台の裏で、複数の役割を持ったプロたちが動いている感じ。
具体的には、こんなふうに分かれています。
- AM（アセットマネジメント）＝お金と資産の専門家
- PM（プロパティマネジメント）＝日々の入居者対応と運営管理の責任者
- BM（ビルマネジメント）＝建物のメンテナンスと点検の現場チーム
- CM（コンストラクションマネジメント）＝修繕や大規模工事の取りまとめ役
- LM（ライフサイクルマネジメント）＝長期的な修繕計画や資産の延命設計担当
つまり、管理会社と一口に言っても「誰が何をやってるか」がわからないと、トラブルのときに連絡先を間違えたり、期待と現実のギャップが生まれやすくなってしまうんです。
役割が違えば、責任も変わる
たとえば、「共用廊下の電球が切れてるんだけど」と連絡したとします。
でも、その内容って誰が対応すべきでしょう？
答えはBM（ビルマネジメント）の担当。
現場を巡回し、点検・清掃・修繕などを行っている“現場の番人”です。
一方で、空室がなかなか埋まらないとか、退去立会いが雑だったとか、そんなときに改善をお願いするのはPM。
物件の「運営担当」であり、入居者とのやりとりや契約管理をしている部門です。
さらに、「うちの物件、どうすれば収益上がりますか？」みたいな話になると、これはAMの領域。
周辺相場や投資利回りを見て、家賃の改定提案やリノベーションの検討など、“収益性アップ”のための提案をする立場です。
このように、それぞれの役割には守備範囲があり、境界線があります。
それを知らないと、問い合わせる先を間違えて「なんで動いてくれないんだ！」となってしまうわけですね。
よくある混乱、実は“役割分担”の知識不足かも
ここで実際にあったケースをご紹介しましょう。
あるオーナーさんが、共用部の壁が汚れてきたことに気づいて、管理会社に連絡しました。
「清掃ちゃんとやってないんじゃないの？」と問い合わせたところ、「今すぐ業者を入れるのは難しい」と言われ、不満が爆発。
でも、よくよく話を聞いてみると、その会社はPM部門しか担当しておらず、BMは別会社だったんです。
つまり、「自分の担当外」だったんですね。
このケース、オーナーがBMの存在を知っていれば、違う対応になっていた可能性は高い。
また、PM側も「BMは別の会社なんですよ」ときちんと伝えていれば、誤解は防げたはずです。
だからこそ、オーナーもある程度の“管理構造”を理解しておくことが大切なんです。
ざっくり理解するための“5つの分担”
では改めて、AM・PM・BM・CM・LMのそれぞれの役割を、オーナー目線でざっくりまとめてみましょう。
- AM（アセットマネジメント）： →「どうすれば資産価値がもっと上がる？」を考える戦略担当。
- PM（プロパティマネジメント）： →「日々の入居者対応・運営」を任されている実務責任者。
- BM（ビルマネジメント）： →「建物そのものの管理とメンテナンス」を担う現場担当。
- CM（コンストラクションマネジメント）： →「大規模修繕や改修工事のまとめ役」。スケジュールと品質を守る監督者。
- LM（ライフサイクルマネジメント）： →「長い目で見た建物の健康管理」を行う未来設計者。
まるで、チームでバンドを組んでいるようなものです。
AMがプロデューサーで、PMがバンドリーダー、BMがローディー、CMが舞台監督、LMがツアーマネージャー、みたいな。
どれか1人でも欠けたら、うまくいかないんですよ。
管理の中身を知ることが、結局いちばんの安心材料
管理の構造を知ることで、「あ、この会社はPMだけでBMは外注なんだな」といった判断ができるようになります。
また、契約書や業務委託範囲を見るときの“目の付け所”も変わってきます。
結果的に、オーナーとして「不満を感じる前に」確認できたり、「責任の所在」をきちんと把握できるようになるんですね。
「管理会社に任せてるから全部やってくれるはず」は、一見ラクですが、実はリスクでもあります。
ちゃんと役割を知っておけば、たとえば「PMはすごくいいけど、BMが弱いからここだけ別に依頼しよう」なんて判断もできるようになるんです。
最後に：これからの時代、“任せっぱなし”は卒業しよう
賃貸経営って、「何もしなくても家賃が入る」ように見えて、
実は「ちゃんと見てないと価値が下がっていく」ものなんです。
でも、ちゃんと見ようと思っても、知らなければ見ようがない。
だからまずは、“役割”を知ることから始めてみませんか？
AM・PM・BM・CM・LM。
この5つの言葉を知るだけで、あなたの物件に関する“見え方”がガラッと変わります。
そして、賃貸経営がちょっと楽しくなりますよ。
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