中小不動産会社必見！BM・LM・PM・AMの垣根を超える『多能工』型人材の育て方
中小不動産会社必見！BM・LM・PM・AMの垣根を超える「多能工」型人材の育て方
「BM（ビルマネジメント）採用したけど、LM（リーシングマネジメント）には移れない」
「PM（プロパティマネジメント）ばかりやっていて、AM（アセットマネジメント）の視点が身につかない」
そんな悩み、ありませんか？
中小規模の賃貸不動産会社では、役割を固定化しすぎると、社員の成長が止まる。
結果として、社長が「結局、自分でやるしかない…」と負担を抱え込む状況になってしまうんですよね。
でも、BM・LM・PM・AMの壁を超えて、"多能工型"の人材を育てることができれば、組織はもっと強くなる！
「管理部門しか知らない社員」ではなく、「オーナーと直接話せる社員」を育てれば、事業の拡大も可能です。
今日のテーマは、「BM・LM・PM・AMの垣根を超え、社員を成長させる仕組みづくり」について。
実際に成功した事例を交えながら、具体的な教育プロセスを紹介します！
📌 なぜ「多能工」型人材が必要なのか？
BM、LM、PM、AMと役割を分けること自体は、決して悪いことではありません。
でも、中小不動産会社では、「分業しすぎると、仕事の流動性がなくなる」 という問題が出てきます。
例えば…
❌ BMは設備管理だけをやっていて、「どうすれば満室になるか？」を考えない
❌ LMはリーシング業務だけを担当し、「オーナーの利益構造」に関心を持たない
❌ PMは「管理」にこもり、「資産価値をどう上げるか？」の視点がない
❌ AMは一部の幹部や社長しかできず、次世代が育たない
この状態が続くと、「管理会社の言いなりのBM」「とにかく客付けするだけのLM」「事務仕事しかやらないPM」が増えてしまい、会社全体の成長が止まるんです。
逆に、BM→LM→PM→AMと成長できる人材がいれば、会社の価値はグッと上がる。
オーナーとの関係構築がスムーズになり、管理物件の拡大にもつながります。
📌 具体的な育成ロードマップ：BM→LM→PM→AMへステップアップさせる方法
「言うのは簡単だけど、どうやって育成すればいいの？」
という方のために、実際にBM→AMへとキャリアアップさせた会社の事例を紹介 します。
🔹 ステップ1：BM（ビルマネジメント）→ LM（リーシングマネジメント）
最初に意識すべきは、「BMをただの設備管理員にしない」 こと。
BMが「空室をどう埋めるか？」まで考えられるようになると、LMへの移行がスムーズになります。
✅ やること
- 修繕や設備管理の際、「この設備投資は賃料アップにつながるか？」を考えさせる
- 「このエリアの競合物件と比べて、うちの物件の強みは何か？」を議論させる
- リーシング担当（LM）と連携し、空室対策の打ち手を一緒に考えさせる
👉 ポイントは、「BMの段階でオーナー視点を持たせる」こと！
🔹 ステップ2：LM（リーシングマネジメント）→ PM（プロパティマネジメント）
リーシング担当は、どうしても「客付けの成績」に意識が向きがち。
でも、単なる客付けマンではなく、「管理の視点」を持たせることでPMへの移行がしやすくなります。
✅ やること
- 賃貸契約後の「退去防止策」を考えさせる
- オーナーと交渉する機会を増やし、「賃貸経営」の視点を身につけさせる
- 物件管理をPMに任せきりにせず、「この物件の改善点は？」と考えさせる
🔹 ステップ3：PM（プロパティマネジメント）→ AM（アセットマネジメント）
ここまでくれば、最終ステージのAM（アセットマネジメント） です！
この段階では、「オーナーの資産全体をどう運用するか？」 という思考が必要になります。
✅ やること
- PM時代に「この物件の長期的な戦略」を考えさせる
- AMの仕事を「見える化」し、社員が関われる仕組みを作る
- 「オーナーの資産最大化」という視点で、提案型のPMを実践させる
👉 ここまでくると、社員が単なる管理人ではなく、「経営者視点」を持つようになります！
📌 「BM止まり」を防ぐために社長がやるべきこと
最後に、社長が「BM止まりの社員」を出さないために、今すぐできることをまとめます。
✅ 社員に「BM→AM」のキャリアパスを示す
✅ BMのうちからオーナー視点を持たせる教育をする
✅ PM・AMの仕事を「見える化」して、社員に関わらせる
✅ 社内に「役割の壁」を作らない文化を根付かせる
多能工型人材を育てることで、会社は確実に強くなる！
「BMはBMのまま…」ではなく、「BMからAMへと進化する人材」を増やすことで、事業の成長スピードが変わります。
💡 まとめ
- 役割を固定すると、社員の成長が止まり、会社の成長も鈍化する
- BM→LM→PM→AMと、段階的に育成するロードマップを作る
- すべての社員に「オーナー視点」を持たせ、管理ではなく"経営"を意識させる
「うちの会社も、この仕組みを取り入れてみようかな？」
そう思ったら、ぜひ今日から 「BM→AMのキャリア設計」 を考えてみてください！
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